A renovação compulsória do contrato de locação pode salvar o seu ponto comercial

A locação de imóveis comerciais possui características específicas que buscam garantir a segurança jurídica tanto do locador quanto do locatário. Uma das questões mais relevantes nesse contexto é a renovação do contrato de locação, que possui uma proteção específica para assegurar a continuidade do ponto comercial.

Cabe à Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) regular os aspectos do contrato de locação e estabelecer os requisitos e direitos para que o locatário possa pleitear a renovação compulsória nos casos que envolvem imóveis comerciais.

A renovação compulsória do contrato de locação é o direito que o locatário possui para forçar o locador a renovar o contrato de aluguel. Essa medida funciona como uma forma de proteção ao ponto comercial, já que preservar o local de funcionamento de uma empresa é necessário para manter o relacionamento já estabelecido entre ela e seus clientes.

Neste sentido, caso o locador se recuse a renovar o contrato de forma amigável, a Lei do Inquilinato permite ao locatário ingressar com uma ação renovatória, que deverá ser ajuizada entre seis meses a um ano antes do término do contrato.

Conforme o artigo 51 da referida lei, a renovação compulsória do contrato de locação é possível desde que atendidos os seguintes requisitos:

1. Prazo mínimo do contrato de cinco anos: A legislação estabelece que a soma dos prazos dos contratos firmados, ou de um único contrato, deve ser de pelo menos cinco anos consecutivos. Essa regra visa garantir uma estabilidade mínima para que o locatário possa consolidar seu negócio no imóvel locado. Portanto, apenas contratos com duração de cinco anos ou mais, ou a soma de contratos sucessivos que atinjam esse período, permitem a renovação compulsória.

   
   

2. Exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos ininterruptos: Outro requisito importante é que o locatário deve estar explorando o mesmo ramo de atividade por pelo menos três anos consecutivos. Essa exigência demonstra o interesse do legislador em proteger locatários que já estabeleceram um vínculo comercial no local, assegurando a continuidade de suas atividades sem mudanças abruptas que possam prejudicar a relação com seus clientes.

   
   

3. Proposta em termos idênticos ou compatíveis com o contrato vigente: Para que a renovação compulsória seja possível, o locatário deve apresentar uma proposta de renovação que seja compatível com o contrato vigente, ou seja, as condições ofertadas devem ser razoáveis e não prejudiciais ao locador. Caso as partes não cheguem a um consenso, o valor do aluguel e demais condições contratuais poderão ser ajustados judicialmente.

   
   

Dessa forma, a ação renovatória pode ser considerada uma medida importante para assegurar o direito do locatário de permanecer no imóvel locado, uma vez que oferece proteção contra a perda inesperada do ponto comercial.

Mas atenção: apesar da possibilidade de renovar o contrato de locação pela via judicial, o direito à renovação não é absoluto, havendo situações em que o locador pode recusá-la. Entre essas hipóteses estão:

• a necessidade de uso próprio do imóvel, devidamente comprovada pelo locador;

  
  

• a proposta de terceiro, que ofereça melhores condições, desde que seja dada ao locatário a oportunidade de cobrir a proposta;

  
  

• a necessidade de demolição ou realização de obras de grande vulto que impeçam a continuidade da locação.

Essas hipóteses são detalhados no artigo 52 da Lei do Inquilinato e visam equilibrar os direitos do locador, evitando que ele seja obrigado a renovar o contrato em situações desfavoráveis.

Outro ponto relevante é que, mesmo que o locador alegue um dos motivos permitidos para não renovar o contrato, ele poderá ser obrigado a indenizar o locatário em alguns casos. Por exemplo, se o locador não cumprir a promessa de uso próprio ou não realizar as obras que ele alegou, o locatário poderá buscar reparação pelos prejuízos sofridos, uma vez que a perda do ponto comercial pode representar um impacto significativo na continuidade da empresa.

Os locadores precisam compreender as regras que circundam seus direitos e os requisitos legais que devem ser atendidos para evitar possíveis litígios. Já os locatários precisam ter atenção aos prazos e ao cumprimento das exigências legais, que são fundamentais para garantir a permanência no imóvel e a continuidade do seu negócio.

Vale lembrar, que a Lei do Inquilinato estabelece um equilíbrio de interesses entre locador e locatário, protegendo a atividade empresarial sem ignorar os direitos do proprietário do imóvel. A renovação compulsória, por sua vez, funciona como uma garantia para o locatário, mas deve ser exercida com cautela, observando os requisitos legais e priorizando, sempre que possível, uma solução consensual que atenda aos interesses de ambas as partes.

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